Какие налоги платит владелец коммерческой недвижимости?

Инвестиции в коммерческую недвижимость часто оказываются более прибыльными по сравнению с вложениями в жилые объекты, такие как квартиры или частные дома. Однако при получении дохода важно учитывать обязательные налоговые выплаты, размер которых зависит от типа недвижимости, ее стоимости, местоположения и других параметров.

Основные виды налогов на коммерческую недвижимость

1. Земельный налог. Этот платеж взимается за использование участка земли, на котором расположен объект недвижимости.
2. Налог на доходы. Владельцы обязаны уплачивать его в соответствии с действующим законодательством. Для юридических лиц это обычно налог на прибыль организаций, а для физических лиц — НДФЛ
3. НДС (налог на добавленную стоимость). Возникает при продаже коммерческой недвижимости, если продавец является плательщиком НДС и при сдаче в аренду коммерческой недвижимости, если арендодатель является плательщиком НДС.
4. Налог на имущество организаций. Платеж рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Различия в налогообложении имущества физических и юридических лиц

Любая коммерческая недвижимость облагается налогом, однако объекты налогообложения и ставки для физических и юридических лиц различаются:

• Налог на имущество физических лиц применяется к жилым домам, квартирам, гаражам, коммерческой недвижимости и другим объектам, находящимся в собственности. Его размер обычно рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, однако правила расчета и ставки могут отличаться в зависимости от вида имущества (жилое или коммерческое). 
• Налог на коммерческую недвижимость обычно выплачивается индивидуальными предпринимателями и организациями, которые используют объекты для извлечения прибыли. В этом случае обычно за основу берется среднегодовая стоимость недвижимости, рассчитанная по данным бухгалтерского учета. Для коммерческой недвижимости у организаций также часто используется кадастровая стоимость, как и у физических лиц. Это зависит от решения региональных властей.

Таким образом, различия в налогообложении недвижимости зависят от того, кто является собственником (физическое лицо или организация), от типа недвижимости (жилая или коммерческая), от региональных нормативных актов и от применяемого режима налогообложения (для ИП).в первом случае налогом облагаются объекты личного пользования, а во втором — имущество, используемое для коммерческой деятельности.

Налогообложение при сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду регулируются Налоговым кодексом РФ. Физические лица обязаны подавать декларацию о доходах, полученных за год, и уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Они также могут зарегистрироваться как самозанятые и платить налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4% (если арендатор — физическое лицо) или 6% (если арендатор — юридическое лицо или ИП). Этот вариант может быть выгоднее, чем уплата НДФЛ, особенно если нет других источников дохода, требующих вычетов. 

Для индивидуальных предпринимателей предусмотрены специальные режимы налогообложения, такие как упрощенная система (УСН) или патент, которые помогают снизить налоговую нагрузку.

Как снизить имущественный налог на коммерческую недвижимость?

Чтобы минимизировать выплаты, важно учитывать несколько аспектов:

• Уточнить, какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости.
• Своевременно подавать документы и выплачивать налоги.
• Оспорить применение кадастровой стоимости в расчетах, если это выгодно для владельца.

В России для юридических лиц и ИП также действует упрощенная система налогообложения (УСН), которая освобождает от уплаты НДС при соблюдении установленных условий, например, если годовой доход не превышает 2 млн рублей (без учета акцизов) или если компания только что зарегистрирована. С 2025 года для применяющих УСН, будет повышен порог годового дохода. Чтобы воспользоваться льготой, необходимо подать уведомление в налоговую инспекцию и предоставить пакет документов, подтверждающих право на освобождение.

Профессиональная помощь в оптимизации налогов

Консультация с налоговым экспертом поможет снизить нагрузку и избежать рисков. Одним из эффективных способов оптимизации является налоговое планирование, которое включает:

• Переход на специальные режимы налогообложения (УСН, патент).
• Использование предусмотренных законом льгот (налоговые вычеты, пониженные ставки, освобождения от уплаты налогов и т.д.).
• Разработку индивидуального плана уплаты налогов на текущий год и перспективу.

Агентство Invest7 предлагает профессиональную помощь в приобретении коммерческой недвижимости. Наши специалисты сопровождают клиентов на всех этапах сделки, помогают найти подходящие объекты для покупки и минимизировать риски. Опытные юристы обеспечивают грамотное оформление документов и содействуют в установлении контактов с собственниками. Оставляйте заявку на сайте, если вы планируете купить торговую недвижимость, и специалисты агентства Invest7 свяжутся с вами в ближайшее время.

Автор: Перфильев Александр

Руководитель департамента складской недвижимости